透视美国学区房｜有房就能免费读书？你想问的

在中国，“孟母三迁”的故事广为流传值得称颂。纵然相隔千年，“现代孟母”对教育的忧思和重视更是有过之而无不及。因此，中国的户籍制度和城市优秀教育资源的高度集中催生了这个时代的产物——学区房。最近十年内国内学区房更是炙手可热，一房难求，价格也是水涨船高，北上广一线城市的学区房动辄售价十万二十万一平米。 

相比之下，美国拥有世界先进的教育理念和一流的教育资源，她是千万望子成龙中国父母们的教育理想国。伴随美国经济的整体回暖复苏，房地产市场逐渐开始好转。中国的富人们和中产阶级纷纷将置业目光投向美国。首当其冲便是美国学区房。 

那么，美国学区房怎么界定？如何选择和购买呢？ 

美国学区房的概念 
美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校。公立中学和小学，采取“就近入学”的原则。美国法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都享有免费教育的权利。学校质量好的地区，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成了所谓的“学区房”。 

这一规定字面上理解与中国学区房的概念并没有本质区别，均为划片入学。然而，真正去透视美国学区房，会发现其中存在千差万别。 

● 美国的基础教育：美国联邦政府规定6-18岁的儿童和青少年必须在学校学习。学校分为四个阶段，分别为学前教育、小学、中学和大学。其中十二年中小学是基础教育，一般为小学6年、初中2年、高中4年，时长为12年。美国的小学从K年级（Kindergarten），相当于中国的幼儿园大班或学前班。 

● 满三周岁到K年级以前的幼儿园，均为私立学校或教会学校，需要缴费入学； 

● K年级至高中四年级，美国分为公立学校和私立学校。公立学校均为免费教育。私立学校通常隶属于私人机构或教会团体，好的私立学校甚至需要缴纳每年3-5万美金的高额学费。 

● 美国在全国范围内大约有15000个学区，一个学区涵盖几个城市。所有在学区涵盖城市范围内的儿童要求接受教育，都可以在所属学区中的中小学免费就读。 

● 美国学区与是否拥有房子的产权没有关系，与家长是否身为美国公民没有关系，甚至与家长是否拥有合法身份也没关系。只要居住在这一学区，凭缴纳的水电单、房产缴税单或者租房合同，便可以让孩子免费入学。 

● 美国的学区划分十分精确，具体到每一条街、每一个门牌号，和行政区没有直接关系。因此，如果在美国购买学区房，须在网络查询确认意向房源的学区详细信息。 

为什么美国学区房的价格并不离谱？ 
《绝望主妇》里Susan为了让儿子MJ能够就读社区附近名望最高的私立学校，绞尽脑汁四处托关系求推荐信，遑论每年需要付出一笔非常可观的支出。Facebook创始人Mark Zuckerberg曾就读著名私立高中Phillips Exeter Academy，这所学校每年有33%以上的毕业生直升顶尖名校，住宿生一年的学杂费超过4万美金，与私立大学的价位不相上下。确实，在美国，有钱人上私立学校是稀疏平常的普通事。这是上流社会的社交规则和身份象征。同时也降低了学区房的绝对价值，因为买房与接受优质教育没有必然联系。 

与中国基础教育资源分布正好相反，国内的好学校绝大多数位于城市中央，郊区往往是教育落后的地区，这是中国改革开放城市化运动的结果。而在美国，整个二十世纪都在进行郊区化运动，即中产阶级以上的人群走向郊区。因此，美国的教育资源相对分散，这直接有利于房价的均衡发展。 

此外，美国并没有所谓的户籍制度，不要求居民必须购买并在所购买房屋上居住满2年或3年才可入学，无论何时居住在这个地区，无论是否购买，都可以让需要接受教育的儿童就近按学区入学。 

美国“好学区”的定义和模式 
在美国，你所居住的地段代表你属于哪一类人群，你的身份和大致收入便可从中全然窥见。美国社区有明显的社会地位之分，富人住富人区，穷人住穷人区，中产阶级住中产阶级集中居住区。 

所谓“好学区”这个概念，他和学区内居民的成分有很大关联。好学区所涵盖的城市中多为中产阶级家庭，这些家庭更重视子女教育，因此这类学区中的高中学生升入名牌大学的比例更高。比之那些被人们视为“不好的学区”，通常低收入家庭占比大。 

此外，美国学区房与房产税之间存在息息相关的关系，换言之，即使用“以税养学区”的说法也不为过。美国宪法把公立教育的职权交给州政府，联邦政府只负责教学标准的制定、教师的评估和对低收入学生家庭子弟提供补助等方面的工作。美国的社区中小学公共教育完全免费，从学校的基础建设、教学设备再到师资和校车服务无一不需要花大钱，但联邦政府却只提供总开支中的10%左右，州政府负担50%左右的经费，余下经费则由地方政府和学区筹措。 

羊毛当然出自羊身上，无论是州政府还是地方政府的教育开支都严重依赖房产税。也就是说，同一栋房产的主人要向所在地的州政府和各级地方政府以房产的估价为基础缴纳房产税。显而易见，地段不同则实际的房屋估价不同，从而缴纳的累计税率也不同，而房产的价值高低也导致学区之间泾渭分明。 

因此，学区的教育质量，其实是居住在学区内的家庭直接出钱买单。一言以蔽之，同是公立学校，富人区一定会出好学校，不仅硬件设施和师资要好，像外语、文艺等辅助课程和课外活动也丰富多彩，相比之下，穷学区的软、硬件都要稍逊一筹，学生考入大学、加入中产阶级社会的机会就少得多。 

购买美国学区房要考量的因素 
事实上，即使是美国人也把买房看成一种投资，而且是比投资股票更为保险的长期投资。2008年美国金融危机时，在美国大部分房屋价格跳水时，好学区的房价不降反升。据美国布鲁金斯学会（美国著名公共政策研究机构）曾发表的报告指出，美国公立学校成绩较高的地区房价平均要比其他地区的房价高出20.5万美元。 

以哈佛大学和麻省理工大学所在的波士顿市房价为例，2014年波士顿市的平均房价约43万美金，而在波士顿市排名第一、麻省排名第四的高中Dover Sherborn学区附近的平均房价已达到约92万美金，是平均房价的两倍多，何况最高房价更是高达125万美金，是波士顿房价的近三倍。由此可见全世界学区一般贵，无论是为教育、自住还是投资，学区房相比其他普通房源都有着一定抗跌和升值优势。 

那么，美国好的学区房是否拥有一套衡量标准呢？当然！但是美国不同地区对学区是否优秀有一套自己的衡量标准。单东海岸的纽约州与西海岸的加州便是采用完全不同的衡量体系。在纽约，在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境(包括学生出席率)占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。 

在加州，政府每年主要通过API(加州公立学校学术表现指数)分数来衡量各地中小学校的表现。虽然指标不尽相同，但官方发布的数据具有很强的权威性，可以作为挑选学区房时的可靠依据。家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。 

在具体选择时，中国父母需要理智选择，充分考量以下几点因素： 

1. 教育硬性成绩依然是重要参考指标。根据所在州的学区衡量标准做考量的基本原则。以加州地区为例，政府主要通过API来衡量各地中小学的表现。API分数介于200至1000分之间，一般800分以上的学校属于比较优秀的。同时还可以参考该学校的SAT成绩，这些信息都可以通过互联网查到。此外，学校的历史背景，家长的教育程度，学区是否有特色教育科目，学校的家长联合会的活跃程度，学生及家长的自豪感等也很重要。 

【API】API也叫加州公立学校学术表现指数。加州政府每年都通过API分数来衡量各地中小学校的表现，它通过学生在加州标准测验（CST）中的英语、数学、科学和社会科学所取得的成绩来进行评估。 

【SAT】SAT是Scholastic Aptitude Test，是美国高中生的所谓“高考”，但能否读四年制大学并不取决于一个SAT分数。SAT由美国的College Board举办，在美国领土上每年举办7次，其它地方每年6次。考试用英语，分为阅读、数学、写作三项测试，每一项800分，总分2400分。 

2. 考察当地的居民素质、人口组成、生活便利性和治安情况。居民素质体现了一个社区的文化和教育水平，考察时可以关注人种构成比例、离婚率、家庭和单身的比例、居民的受教育程度。对于华人来说，周边如果有华人超市可以大大加分，因为这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区。治安情况，可以通过网站查询地区犯罪率报告 

3、学区房价。学区房价高意味着房产税会走高，当地教育经费越高，公立学校越受益。公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税，学区的资金跟房地产税的数额成正比。 

4、如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣，那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市，学校和地区整体环境一定不会有问题。 

美国学区房的购买流程 
与中国房地产市场不同，美国的绝大部分房屋是现房销售，且多数是二手房。并且美国的房屋售价信息完全公开透明，详细信息如地段、年份、价格、配套、学区、装修图片等均可查询（你可以登录redfin.com输入你想要的区域和房屋要求）。但是外国人在美国购房，除了要考虑如何选房和看房之外，还要考虑如何将国内资金转移到美国去购买。 

具体流程参考如下： 
● 联系房产经纪人，初步确定购买意向和预算。 
● 在美国的银行开通一个可海外汇款的个人支票帐户，以便出立资金证明、汇款买屋。如果本人不在美国，也可以委托朋友，先把钱汇到对方的账上，由对方帮忙出具资产证明和汇款。 
● 通过房产经纪人或自己在网络上寻找房源，请经纪人预约看房。 
● 若确定买房，经纪人会分析适当价格，并出立买房合同。同时需要从银行出示资金 
证明和一张买价3%的订金支票影印本。以上材料及买房合约会由房产经纪人一起 
送到卖方。 
● 卖方接受报价、签订买房合同的三天内，房产经纪人将3%订金支票送到公证行， 
开始进行交易。 
● 房产经纪人安排房屋检查。如有问题，可提请卖方修理。卖方不愿修理的话，此时 
可取消订单，买方拿回订金。卖方与公证行向买方提供房屋相关文件，如产权报 
告、社区规范、天然灾害报告等。 
● 以上环节均无问题，买方将余下款项汇到公证行。 
● 公证行进行房屋过户。完成后会通知房产经纪人，此时房产经纪人可向卖方取得钥匙。买房过程结束。 

需要提醒的是，在美国买房涉及到的税费是一笔为数不小的费用，他包括：美国房产交易中涉及的一次性费用包括定金（一般是房价的3%）、公证公司作业费(Escrow Fee)、产权保险费、房屋检查费、银行贷款申请及相关费用、房屋估价费、房屋过户税、公证费 (Notary Fee)等； 后续的年费用包含：房产税（房屋价格的1-3%/每年）、社区管理费、房屋保险费，如果是新开发用地还要交不超过2%的新区开发税（连续交30年）。 

美国重点学区的集中地－南加州尔湾市 
据统计数字获得，全美教育质量最好的学校主要集中于加州、纽约州、华盛顿州、弗罗里达州，弗吉尼亚州，马里兰州和得克萨斯州。目前南加州大洛杉矶地区的好学区大致分布在圣马力诺、阿卡迪亚、南帕萨迪纳、尔湾、核桃市/钻石吧等城市等，也就是API分数在900分以上以及接近900分的学区。 

相比其他几个城市，尔湾市作为新兴规划具有完整配套和教育资源的城市，集中了富人和中产阶级，整个城市拥有绝佳的自然环境，并且连续数年被美国成为最安全的城市之一。目前市场上新房房源相比其他区域更充分，适合对新房有情结的中国人购买和居住。此外， 尔湾市大部分地区位于尔湾联合学区（Irvine Unified SchoolDistrict）内，只有西部和西北部一小部分属于Tustin联合学区。 

尔湾联合学区内现拥有24所小学，6所初中和4所高中（其中Portola Highschool将于2016年10月投入使用）。从以下数据中显示，尔湾联合学区的人口种族分布广泛，其中亚洲人所占比例高达50%左右。 

尔湾联合学区从1986年开始曾48次获得全美教育系统最高荣誉“the label of California Distinguished School”。从小学、初中到高中，评分基本都在9-10分。尔湾联合学区的小学非常优秀，有18所小学被评为加州前100名小学。4所高中API成绩平均在897分，其中University HIghSchool(大学高中)是全美重点高中，曾在2011年位列全美最好高中排行榜第8位。更值得一提的是，尔湾一共有13所蓝丝带(BlueRibbon)学校，其中四所综合性高中（大学高中、尔湾市高中、诺斯伍德高中和伍德布里奇高中）全部是蓝丝带学校！ 

备注 
全美蓝丝带学校奖是美国的中小学能获得的最高荣誉，由美国国家教育部从全国范围内，评选出学术表现优异或取得最大进步的公立以及私立学校。